Mieten oder Kaufen: Entscheidungshilfe

Die finanzielle Perspektive

Die zentrale Frage: Was ist langfristig günstiger – die Miete zahlen oder eine Immobilie abbezahlen? Die ehrliche Antwort: Es kommt darauf an.

Kosten beim Mieten

• Monatliche Kaltmiete (steigt typischerweise um 1-2% pro Jahr)
• Nebenkosten (Betriebskosten)
• Keine Instandhaltungskosten (zahlt der Vermieter)
• Keine Bindung, hohe Flexibilität

Kosten beim Kaufen

• Kaufnebenkosten (10-15% des Kaufpreises, einmalig)
• Zinsen für den Kredit (oft der größte Posten)
• Tilgung (baut Vermögen auf)
• Instandhaltung (ca. 1-2% des Kaufpreises pro Jahr)
• Grundsteuer, Versicherungen, Rücklagen

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Ein häufiger Fehler: Viele vergessen die hohen Nebenkosten beim Immobilienkauf. Diese sind "verlorenes" Geld – sie fließen nicht in die Immobilie.

Typische Kaufnebenkosten

• Grunderwerbsteuer: 3,5-6,5% je nach Bundesland (Bayern am günstigsten mit 3,5%, Brandenburg/NRW am teuersten mit 6,5%)
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5-2%
• Maklerprovision: 3-7,14% (oft hälftig geteilt)

Opportunitätskosten: Die versteckte Variable

Was wäre, wenn du das Eigenkapital nicht in eine Immobilie steckst, sondern am Aktienmarkt investierst? Diese Frage wird oft übersehen.

Beispielrechnung

Du hast 100.000 € Eigenkapital. Option A: Als Anzahlung für eine Immobilie. Option B: In einen ETF-Sparplan investieren.

• Option A (Immobilie): 100.000 € investiert, Immobilie steigt um 2% p.a. → nach 20 Jahren: Immobilie um ca. 49% im Wert gestiegen
• Option B (ETF): 100.000 € + 500 €/Monat bei 7% Rendite → nach 20 Jahren: ca. 650.000 €

Das heißt nicht, dass Kaufen falsch ist – aber du solltest wissen, was du aufgibst. Bei sehr niedrigen Zinsen kann Kaufen trotzdem attraktiver sein.

Lebenssituation: Flexibilität vs. Sicherheit

Geld ist nicht alles. Die Entscheidung hängt auch von deiner Lebenssituation und deinen Prioritäten ab.

Mieten ist besser, wenn...

• Du beruflich flexibel bleiben willst oder musst
• Du unsicher bist, ob du langfristig am Ort bleibst
• Du wenig Eigenkapital hast (< 20%)
• Die Immobilienpreise in deiner Region sehr hoch sind
• Du keine Lust auf Instandhaltung und Verwaltung hast

Kaufen ist besser, wenn...

• Du mindestens 10-15 Jahre am Ort bleiben wirst
• Du Wert auf Gestaltungsfreiheit und Sicherheit legst
• Du genug Eigenkapital hast (20-30% + Nebenkosten)
• Das Verhältnis Kaufpreis zu Jahresmiete unter 25 liegt
• Du die Immobilie als Altersvorsorge siehst

Immobilie als Kapitalanlage

Eine Immobilie zur Vermietung ist eine andere Rechnung als Eigennutzung. Hier geht es um Rendite.

Mietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100. Eine Wohnung für 300.000 € mit 1.000 € Kaltmiete ergibt: (12.000 / 300.000) × 100 = 4% Bruttomietrendite.

Nach Abzug von Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und Steuern bleibt oft nur 2-3% Nettorendite. Lohnt sich das? Kommt auf die Wertsteigerung an.

Entscheidungs-Checkliste

Beantworte diese Fragen ehrlich:

1. Planst du, mindestens 10 Jahre am Ort zu bleiben?
   Ja → Kaufen könnte sich lohnen
2. Hast du 20-30% Eigenkapital + Nebenkosten?
   Nein → Besser noch sparen
3. Ist dein Job sicher?
   Unsicher → Mieten gibt mehr Flexibilität
4. Liegt das Kaufpreis/Jahresmiete-Verhältnis unter 25?
   Beispiel: 400.000 € Kaufpreis bei 1.500 € Miete = 22 → OK
5. Kannst du die Rate auch bei 5% Zinsen noch zahlen?
   Wenn die Zinsbindung ausläuft, könnten die Zinsen höher sein
6. Hast du einen Puffer für Instandhaltung?
   Plane 1-2% des Kaufpreises pro Jahr ein

Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen