Mietrendite Rechner 2026
Brutto- und Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und monatlichen Cashflow Ihrer Immobilie berechnen – inklusive Kaufpreisfaktor
- Aktualisiert
- Grundlage
- Grunderwerbsteuer je Bundesland
Tippen oder seitlich ziehen
Kaltmiete pro Monat
Bestimmt die Grunderwerbsteuer
Kosten und LeerstandLeerstand 3 % · Instandhaltung 1 % · nicht umlagefähig 50 € · Verwaltung 25 €
Prozent vom Kaufpreis pro Jahr
Finanzierung80 % finanziert · Zins 3,5 % · Tilgung 2 %
Mittelmäßig
Negativer Cashflow – Sie müssen monatlich zuschießen.
Nettomietrendite
2,71 %
2,71 %Nach Kosten bringt die Immobilie 2,71 % im Jahr (brutto 4,13 %), Cashflow −369 € im Monat, Kaufpreis = 23,1 Jahresmieten.
Monatliche Übersicht
- Mieteinnahmen (netto)
- 873 €
- Ausgaben (Kosten + Rate)
- − 1.242 €
- Cashflow
- −369 €
Jahresübersicht
- Bruttojahresmiete
- 10.800 €
- Abzgl. Leerstand
- − 324 €
- Bewirtschaftungskosten
- − 3.400 €
- Reinertrag
- 7.076 €
- Kapitaldienst
- − 11.506 €
- Jahres-Cashflow
- −4.430 €
- Bruttomietrendite
- 4,13 %
- Nettomietrendite
- 2,71 %
- Eigenkapitalrendite
- -8,47 %
- KaufpreisfaktorDurchschnittlich (20-25 Jahre)
- 23,1 Jahresmieten
- GesamtinvestitionKaufpreis plus Grunderwerbsteuer (Satz des Bundeslands) sowie Notar und Grundbuch nach der Gebührentabelle des GNotKG
- 261.498 €
- Eigenkapital
- 52.300 €
- Fremdkapital
- 209.199 €
Das können Sie tun
Negativer Cashflow: Sie müssen monatlich 369 € zuschießen.
So wurde gerechnet
- Bruttomietrendite = Jahresmiete / Gesamtinvestition
- Nettomietrendite = Reinertrag / Gesamtinvestition
- EK-Rendite = Cashflow / Eigenkapital (Leverage-Effekt)
- Kaufpreisfaktor unter 20 gilt als günstig
- Vorsteuer-Betrachtung: AfA, Abgeltungsteuer und Spekulationsfrist (§ 23 EStG) sind nicht berücksichtigt
- Bruttomietrendite: 4-6% = gut
- Nettomietrendite: ab 4% = gut
- Kaufpreisfaktor: unter 20 = günstig
- Positiver Cashflow = selbsttragend
RZ-26 · headon.pro
Mietrendite berechnen: Die wichtigsten Kennzahlen
Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie zeigt, wie profitabel eine Vermietung im Verhältnis zur Investition ist. Unser Rechner unterscheidet zwischen Brutto- und Nettomietrendite.
Zusätzlich berechnen wir die Eigenkapitalrendite, die durch den Leverage-Effekt bei Fremdfinanzierung deutlich höher (oder niedriger) ausfallen kann als die Objektrendite.
Die wichtigsten Rendite-Kennzahlen
- Bruttomietrendite
- Jahresmiete ÷ Gesamtinvestition (inkl. Kaufnebenkosten). Einfacher erster Anhaltspunkt, ohne laufende Kosten.
- Nettomietrendite
- Reinertrag ÷ Gesamtinvestition. Berücksichtigt alle laufenden Kosten.
- Eigenkapitalrendite
- Cashflow ÷ Eigenkapital. Zeigt den Hebel-Effekt durch Fremdfinanzierung.
- Kaufpreisfaktor
- Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Unter 20 Jahre = günstig, über 25 = teuer.
Beispielrechnung: 250.000 € Wohnung, 900 € Miete
Diese Kosten werden oft unterschätzt
- InstandhaltungCa. 1-2% des Kaufpreises pro Jahr. Bei älteren Objekten eher 2-3%.
- LeerstandKalkulieren Sie 2-5% Mietausfall für Mieterwechsel und Renovierung.
- Nicht-umlagefähige KostenVerwaltung, Grundsteuer, Rücklagen – diese Kosten tragen Sie als Vermieter.
- Kaufnebenkosten8-15% des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – oft vergessen!
- Kaufpreis
- 250.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 7,6 %)
- 18.998 €
- Gesamtinvestition
- 268.998 €
- Jahresmiete (brutto)
- 10.800 €
- Bruttomietrendite
- 4,0%
- Bewirtschaftungskosten
- -3.000 €
- Nettomietrendite
- 2,9%
Der Leverage-Effekt bei Immobilien
Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) entsteht durch Fremdfinanzierung. Wenn die Mietrendite höher ist als der Kreditzins, verstärkt sich Ihre Eigenkapitalrendite – im positiven wie im negativen Fall.
- Eigenkapital
- 53.800 €
- Fremdkapital (80%)
- 215.199 €
- Nettomietrendite Objekt
- 2,9%
- Zinssatz Kredit
- 3,5%
- Jahres-Cashflow
- -4.036 € (negativ!)
Achtung: Bei den aktuellen Zinsen und Kaufpreisen ist ein positiver Cashflow in Großstädten kaum erreichbar. Viele Investoren spekulieren auf Wertsteigerung statt laufende Rendite.
Häufig gestellte Fragen zur Mietrendite
Alles Wichtige zu Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite
Was ist die Bruttomietrendite bei einer Immobilie?
Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete (kalt) dividiert durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis inkl. Nebenkosten) × 100. Sie gibt einen schnellen ersten Anhaltspunkt, berücksichtigt aber keine laufenden Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung. Als Faustregel gilt: Bruttomietrendite sollte mindestens 4–5% betragen, um die laufenden Kosten zu decken.
Wie berechne ich die Nettomietrendite einer Immobilie?
Die Nettomietrendite berechnet sich aus dem Reinertrag (Jahresmiete abzüglich aller nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten) geteilt durch die Gesamtinvestition × 100. Typische Kosten: Instandhaltung 1–2 % des Kaufpreises, Verwaltung ca. 5 % der Miete, Leerstand 2–5 %, Grundsteuer. Die Nettomietrendite ist die aussagekräftigere Kennzahl.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor 2026?
Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Unter 20 gilt als günstig (entspricht über 5 % Bruttomietrendite), 20–25 als marktüblich, über 25 als teuer. In deutschen Großstädten liegt der Faktor aktuell oft zwischen 25 und 35 – was Renditen unter 3 % bedeutet.
Was bedeutet Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie rentabel das eingesetzte Eigenkapital ist. Sie ergibt sich aus dem jährlichen Cashflow (nach Kreditrate) dividiert durch das eingesetzte Eigenkapital × 100. Durch den Leverage-Effekt kann die Eigenkapitalrendite weit über der Objektrendite liegen – sofern der Kreditzins unterhalb der Mietrendite liegt.
Wie funktioniert der Leverage-Effekt bei Immobilien?
Liegt die Nettomietrendite über dem Kreditzins, verstärkt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Beispiel: 4 % Nettomietrendite, 3 % Kreditzins, 80 % Fremdfinanzierung → Eigenkapitalrendite deutlich über 4 %. Umgekehrt wirkt der Hebel negativ, wenn Zinsen steigen oder Mieteinnahmen sinken. Beim aktuellen Zinsniveau (3,5–4,5 %) ist ein positiver Cashflow in Ballungsräumen schwer erreichbar.
Welche Kaufnebenkosten muss ich bei der Renditeberechnung berücksichtigen?
Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtinvestition und senken damit die Rendite. Typische Kosten: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG rund 1 % (bei 200.000 € zusammen 2.241,15 €), Maklerprovision 0–3,57 % (oft geteilt). Insgesamt 8–12 % des Kaufpreises – ein oft unterschätzter Renditekiller.
Wann ist eine Immobilie als Kapitalanlage selbsttragend?
Eine Immobilie ist selbsttragend, wenn der monatliche Cashflow positiv oder zumindest null ist – die Mieteinnahmen also alle laufenden Kosten und die Kreditrate decken. Bei einem Finanzierungszins von 3,5–4 % und Kaufpreisfaktoren über 25 ist ein positiver Cashflow ohne hohen Eigenkapitaleinsatz kaum erreichbar. Der Mietrendite-Rechner zeigt Ihnen sofort, ob Ihre Investition selbsttragend ist.