Aktuell für 2026•Stand: Juli 2026

Mietrendite Rechner 2026 Bruttorendite & Nettorendite.

Brutto- und Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite und monatlichen Cashflow deiner Immobilie berechnen – inklusive Kaufpreisfaktor

KostenlosKeine AnmeldungDSGVO-konform

Immobilie

€
50.000 €2.000.000 €
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200 €5.000 €

Laufende Kosten

€/Monat
0 €/Monat300 €/Monat
0,5% vom Kaufpreis 3,0% vom Kaufpreis
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0 %15 %
€/Monat
0 €/Monat100 €/Monat

Finanzierung

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0 %100 %
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1,0 %5,0 %

Rendite-Richtwerte

  • Bruttomietrendite: 4-6% = gut
  • Nettomietrendite: ab 4% = gut
  • Kaufpreisfaktor: unter 20 = günstig
  • Positiver Cashflow = selbsttragend

Nettomietrendite

2,68 %

Mittelmäßig

Bruttomietrendite

4,09 %

Nettomietrendite

2,68 %

Monatl. Cashflow

-377 €

Rendite-Kennzahlen

Bruttomietrendite4,09 %
Nettomietrendite2,68 %
Eigenkapitalrendite-8,59 %

Monatlicher Cashflow

-377 €

Negativer Cashflow – Sie müssen monatlich zuschießen.

Kaufpreisfaktor

Jahresmieten23,1x
Durchschnittlich (20-25 Jahre)

Monatliche Übersicht

Mieteinnahmen (netto)+873 €
Ausgaben (Kosten + Rate)-1.250 €
Cashflow-377 €

Jahresübersicht

Bruttojahresmietete10.800 €
Abzgl. Leerstand10.476 €
Bewirtschaftungskosten-3.400 €
Reinertrag7.076 €
Kapitaldienst-11.605 €
Jahres-Cashflow-4.529 €

Hinweise

  • Negativer Cashflow: Sie müssen monatlich 377 € zuschießen.

Berechnung basiert auf:

  • Bruttomietrendite = Jahresmiete / Gesamtinvestition
  • Nettomietrendite = Reinertrag / Gesamtinvestition
  • EK-Rendite = Cashflow / Eigenkapital (Leverage-Effekt)
  • Kaufpreisfaktor unter 20 gilt als günstig
  • Vorsteuer-Betrachtung: AfA, Abgeltungsteuer und Spekulationsfrist (§ 23 EStG) sind nicht berücksichtigt

Wichtiger Hinweis

Die Berechnungen dienen ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzen keine professionelle Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Mehr erfahren

Quellen & Berechnungsgrundlagen

Unsere Berechnungen basieren auf den folgenden offiziellen Quellen (Stand: Juli 2026):

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Mietrendite berechnen: Die wichtigsten Kennzahlen

Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie zeigt, wie profitabel eine Vermietung im Verhältnis zur Investition ist. Unser Rechner unterscheidet zwischen Brutto- und Nettomietrendite.

Zusätzlich berechnen wir die Eigenkapitalrendite, die durch den Leverage-Effekt bei Fremdfinanzierung deutlich höher (oder niedriger) ausfallen kann als die Objektrendite.

Die wichtigsten Rendite-Kennzahlen

Bruttomietrendite
Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Einfacher erster Anhaltspunkt, ohne Kosten.
Nettomietrendite
Reinertrag ÷ Kaufpreis. Berücksichtigt alle laufenden Kosten.
Eigenkapitalrendite
Cashflow ÷ Eigenkapital. Zeigt den Hebel-Effekt durch Fremdfinanzierung.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahresmiete. Unter 20 Jahre = günstig, über 25 = teuer.

Beispielrechnung: 250.000 € Wohnung, 900 € Miete

Renditeberechnung (NRW)

Renditeberechnung (NRW)
PositionBetrag
Kaufpreis250.000 €
Kaufnebenkosten (ca. 8,5%)21.250 €
Gesamtinvestition271.250 €
Jahresmiete (brutto)10.800 €
Bruttomietrendite4,0%
Bewirtschaftungskosten-3.000 €
Nettomietrendite2,9%

Diese Kosten werden oft unterschätzt

  1. Instandhaltung: Ca. 1-2% des Kaufpreises pro Jahr. Bei älteren Objekten eher 2-3%.
  2. Leerstand: Kalkulieren Sie 2-5% Mietausfall für Mieterwechsel und Renovierung.
  3. Nicht-umlagefähige Kosten: Verwaltung, Grundsteuer, Rücklagen – diese Kosten tragen Sie als Vermieter.
  4. Kaufnebenkosten: 8-15% des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – oft vergessen!

Der Leverage-Effekt bei Immobilien

Der Leverage-Effekt (Hebelwirkung) entsteht durch Fremdfinanzierung. Wenn die Mietrendite höher ist als der Kreditzins, verstärkt sich Ihre Eigenkapitalrendite – im positiven wie im negativen Fall.

Leverage-Beispiel: 80% Finanzierung (NRW, 2% Tilgung)

Leverage-Beispiel: 80% Finanzierung (NRW, 2% Tilgung)
PositionBetrag
Eigenkapital54.250 €
Fremdkapital (80%)217.000 €
Nettomietrendite Objekt2,9%
Zinssatz Kredit3,5%
Jahres-Cashflow-4.135 € (negativ!)

Achtung: Bei den aktuellen Zinsen und Kaufpreisen ist ein positiver Cashflow in Großstädten kaum erreichbar. Viele Investoren spekulieren auf Wertsteigerung statt laufende Rendite.

Häufig gestellte Fragen zur Mietrendite

Alles Wichtige zu Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite

Die Bruttomietrendite ist die Jahresmiete (kalt) dividiert durch die Gesamtinvestition (Kaufpreis inkl. Nebenkosten) × 100. Sie gibt einen schnellen ersten Anhaltspunkt, berücksichtigt aber keine laufenden Kosten wie Instandhaltung oder Verwaltung. Als Faustregel gilt: Bruttomietrendite sollte mindestens 4–5% betragen, um die laufenden Kosten zu decken.

Die Nettomietrendite berechnet sich aus dem Reinertrag (Jahresmiete abzüglich aller nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten) geteilt durch die Gesamtinvestition × 100. Typische Kosten: Instandhaltung 1–2 % des Kaufpreises, Verwaltung ca. 5 % der Miete, Leerstand 2–5 %, Grundsteuer. Die Nettomietrendite ist die aussagekräftigere Kennzahl.

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Unter 20 gilt als günstig (entspricht über 5 % Bruttomietrendite), 20–25 als marktüblich, über 25 als teuer. In deutschen Großstädten liegt der Faktor aktuell oft zwischen 25 und 35 – was Renditen unter 3 % bedeutet.

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie rentabel das eingesetzte Eigenkapital ist. Sie ergibt sich aus dem jährlichen Cashflow (nach Kreditrate) dividiert durch das eingesetzte Eigenkapital × 100. Durch den Leverage-Effekt kann die Eigenkapitalrendite weit über der Objektrendite liegen – sofern der Kreditzins unterhalb der Mietrendite liegt.

Liegt die Nettomietrendite über dem Kreditzins, verstärkt Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Beispiel: 4 % Nettomietrendite, 3 % Kreditzins, 80 % Fremdfinanzierung → Eigenkapitalrendite deutlich über 4 %. Umgekehrt wirkt der Hebel negativ, wenn Zinsen steigen oder Mieteinnahmen sinken. Beim aktuellen Zinsniveau (3,5–4,5 %) ist ein positiver Cashflow in Ballungsräumen schwer erreichbar.

Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtinvestition und senken damit die Rendite. Typische Kosten: Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % je nach Bundesland, Notar- und Grundbuchkosten ca. 1,5–2 %, Maklerprovision 0–3,57 % (oft geteilt). Insgesamt 8–12 % des Kaufpreises – ein oft unterschätzter Renditekiller.

Eine Immobilie ist selbsttragend, wenn der monatliche Cashflow positiv oder zumindest null ist – die Mieteinnahmen also alle laufenden Kosten und die Kreditrate decken. Bei einem Finanzierungszins von 3,5–4 % und Kaufpreisfaktoren über 25 ist ein positiver Cashflow ohne hohen Eigenkapitaleinsatz kaum erreichbar. Der Mietrendite-Rechner zeigt Ihnen sofort, ob Ihre Investition selbsttragend ist.

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