Mieten oder Kaufen
Die Vermögensentwicklung bei Mieten und Kaufen im Vergleich.
- Aktualisiert
- Grundlage
- Grunderwerbsteuer je Bundesland
Tippen oder seitlich ziehen
Was eine ähnliche Wohnung zur Miete kostet.
Kaufpreis = 27,8 Jahresmieten – eher teuer (ab 25)
Ich habe € Eigenkapital, wohne in und plane für Jahre.
Annahmen anpassenZins 3,5 % · Wertsteigerung 3 % · Rendite 5 %
Anteil vom Kaufpreis, üblich 1–2 %
Mieter legen Eigenkapital und Ersparnis an
Kaufen lohnt sich ab Jahr 9
Verglichen wird das Vermögen: Immobilienwert minus Restschuld gegenüber angelegtem Eigenkapital und angelegter Ersparnis.
Vermögensunterschied nach 20 Jahren
88.346 €
88.346 €Beim Kaufen haben Sie nach 20 Jahren 88.346 € mehr Vermögen als beim Mieten und Anlegen.
Kaufenvorn
- Monatlich zu Beginn
- 2.215 €
- Kaufnebenkosten
- 32.296 €
- Zinsen im Zeitraum
- 188.269 €
- Vermögen nach 20 Jahren
- 569.405 €
Mieten
- Monatlich zu Beginn
- 1.200 €
- Angelegtes Eigenkapital
- 80.000 €
- Entgangene Rendite beim Kauf
- 185.658 €
- Vermögen nach 20 Jahren
- 481.059 €
RZ-26 · headon.pro
Wann holt Kaufen auf?
Vermögen beider Wege über 40 Jahre. Ziehen Sie den Punkt, um Ihren Anlagehorizont zu ändern.
Das können Sie tun
Bei 1 % weniger Wertsteigerung: Mieten 39.720 € vorn
Mit Ihren Annahmen: Kaufen 88.346 € vorn.
Bei 1 % mehr Rendite der Geldanlage: Kaufen 7.702 € vorn
Mit Ihren Annahmen: Kaufen 88.346 € vorn.
So wurde gerechnet
Kaufnebenkosten 32.296 € (Grunderwerbsteuer des Bundeslands, Notar und Grundbuch nach GNotKG, Makler), Finanzierungsbedarf 352.296 €.
Jedes Jahr: Kaufen = Immobilienwert − Restschuld; Mieten = angelegtes Eigenkapital plus die jährliche Differenz der Wohnkosten, verzinst mit der angenommenen Rendite.
Grunderwerbsteuer je Bundesland; übrige Werte sind Ihre Annahmen.
Mieten vs. Kaufen: Die richtige Entscheidung treffen
Die Frage Mieten oder Kaufen? ist eine der wichtigsten Finanzentscheidungen im Leben. Unser Rechner vergleicht beide Optionen über Ihren gewählten Zeitraum und berücksichtigt alle relevanten Kosten.
Der Vergleich ist komplex: Während Käufer Vermögen in der Immobilie aufbauen, können Mieter die Ersparnis (geringere monatliche Kosten) und das nicht gebundene Eigenkapital am Kapitalmarkt anlegen.
Was spricht für Kaufen?
- Vermögensaufbau
- Mit jeder Tilgung bauen Sie Eigenkapital auf. Nach Kreditende gehört die Immobilie Ihnen.
- Inflationsschutz
- Immobilien steigen langfristig mit der Inflation. Ihre Kreditrate bleibt aber fix.
- Mietfreies Wohnen im Alter
- Nach Abzahlung entfällt die größte monatliche Ausgabe - wichtig für die Rente.
- Gestaltungsfreiheit
- In der eigenen Immobilie können Sie renovieren, umbauen und gestalten wie Sie möchten.
Beispielrechnung: 400.000 EUR Immobilie vs. 1.200 EUR Miete
Die wichtigsten Einflussfaktoren
- KaufpreisfaktorKaufpreis / Jahresmiete. Unter 20 = günstig, über 25 = teuer.
- AnlagehorizontJe länger Sie bleiben, desto eher lohnt Kaufen (Kaufnebenkosten verteilen sich).
- ZinsniveauNiedrige Zinsen machen Kaufen attraktiver. Jedes % mehr = viele Tausend EUR Mehrkosten.
- KapitalmarktrenditeJe höher die alternative Rendite, desto attraktiver wird Mieten.
- Kaufpreis
- 400.000 EUR
- Kaufnebenkosten (ca. 8 %)
- 32.296 EUR
- Eigenkapital
- 80.000 EUR
- Finanzierungsbedarf
- 352.296 EUR
- Gesamtzinsen (20 Jahre)
- ca. 188.000 EUR
- Immobilienwert (2% p.a.)
- ca. 594.000 EUR
Was spricht für Mieten?
Mieten bietet Flexibilität und schont das Kapital. Besonders in teuren Städten mit hohen Kaufpreisfaktoren kann Mieten finanziell sinnvoller sein.
Vorteile des Mietens
- Flexibilität
- Einfacher Wohnortwechsel bei Jobwechsel, Familienzuwachs oder Lebensstiländerung.
- Kein Klumpenrisiko
- Ihr Vermögen ist nicht in einer einzigen Immobilie konzentriert.
- Kapital bleibt verfügbar
- Eigenkapital kann diversifiziert angelegt werden (ETFs, Aktien, etc.).
- Keine Instandhaltung
- Reparaturen und Sanierungen sind Sache des Vermieters.
Nachteile des Mietens
- Steigende Mieten
- Mieten steigen oft mit der Inflation. In 20 Jahren kann sich die Miete verdoppeln.
- Kein Eigenheim im Alter
- Im Ruhestand müssen Sie weiter Miete zahlen - bei niedrigerer Rente.
- Unsicherheit
- Eigenbedarfskündigungen oder Mieterhöhungen können Stress verursachen.
- Kein Vermögensaufbau
- Mietzahlungen sind verloren - Sie bauen kein Sachwertevermögen auf.
Häufig gestellte Fragen zu Mieten vs. Kaufen
Alles Wichtige zu Kaufpreisfaktor, Break-even und Opportunitätskosten
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Formel: Kaufpreis / Jahresmiete. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, über 25 als teuer. In München liegt er oft bei 30+, in strukturschwachen Regionen bei 15.
Was sind Opportunitätskosten beim Immobilienkauf?
Opportunitätskosten sind die entgangene Rendite, wenn Sie Ihr Eigenkapital statt in eine Immobilie am Kapitalmarkt anlegen würden. Bei 100.000 EUR Eigenkapital und 5% Rendite wären das nach 20 Jahren ca. 165.000 EUR entgangener Gewinn.
Ab wann lohnt sich Kaufen?
Das hängt von vielen Faktoren ab: Kaufpreisfaktor, Zinsniveau, Anlagehorizont und Wertsteigerung. Faustregel: Bei einem Horizont unter 10 Jahren und hohen Kaufpreisfaktoren (>25) ist Mieten oft besser. Bei 15+ Jahren und Faktoren unter 20 lohnt sich Kaufen.
Welche Kosten werden oft vergessen?
Viele vergessen: Kaufnebenkosten (7-15% des Kaufpreises), Instandhaltung (1-2% p.a.), Grundsteuer, Rücklagen für Reparaturen, ggf. Hausgeld bei ETW. Diese Kosten senken die Rendite einer Immobilie deutlich.
Wie wirkt sich der Zinssatz aus?
Niedrige Zinsen machen Kaufen attraktiver, da die monatliche Rate sinkt. Bei 3% Zins zahlen Sie über 20 Jahre fast so viel Zinsen wie Tilgung. Jedes Prozent weniger Zins spart bei 300.000 EUR Kredit ca. 3.000 EUR pro Jahr.