Baufinanzierungsrechner
Berechnen Sie Gesamtkosten, Finanzierungsbedarf und monatliche Rate für Ihren Immobilienkauf.
- Aktualisiert
- Grundlage
- Grunderwerbsteuer je Bundesland
Tippen oder seitlich ziehen
Ideal: 20–30 % des Kaufpreises
Für die Tragbarkeit (Annahme: Rate höchstens 35–40 %)
Bestimmt die Grunderwerbsteuer
Auch am Griff der Kurve ziehbar
Aus Ihrem Angebot. Vorgabe 3,72 % = 3,78 % effektiv, Ø der Banken Juli 2026 (Bundesbank)
Weitere AngabenZinsbindung 10 J. · ohne Sondertilgung · Makler 3,57 % · ohne Modernisierung
Solange gilt Ihr Zins fest; danach brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld.
Zusätzliche Tilgung am Jahresende – nur, soweit Ihr Vertrag sie erlaubt.
Käuferanteil inkl. MwSt., 0 % ohne Makler
Sie finanzieren 364.296 € zu 3,72 % Zins mit 2,43 % Tilgung und sind nach 25 Jahren schuldenfrei. Zinsen insgesamt: 195.809 €.
Wunschrate eingeben oder ziehen – der Kaufpreis passt sich an
Die Rate ist 37 % Ihres Nettos von 5.000 € – grenzwertig. Planen Sie Reserven ein.
- 6 J. 6 M.Tilgung größer als Zins
- 15 J. 4 M.Hälfte getilgt
- 25 J.Schuldenfrei
- 6 J. 6 M.Tilgung größer als Zins
- 15 J. 4 M.Hälfte getilgt
- 25 J.Schuldenfrei
Finanzierung
- Kaufpreis
- 400.000 €
- Kaufnebenkosten
- + 44.296 €
- Gesamtkosten
- 444.296 €
- Eigenkapital
- − 80.000 €
- Finanzierungsbedarf
- 364.296 €
Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer (6,5 %)
- 26.000 €
- NotarKaufvertrag nach GNotKG (Beurkundung, Vollzug, Betreuung, 19 % USt); Auslagen 30 € angenommen; ohne Grundschuld
- 2.838 €
- GrundbuchEigentumsumschreibung und Vormerkung nach GNotKG; ohne Grundschuld
- 1.178 €
- Maklerprovision
- 14.280 €
- Nebenkosten gesamt
- 44.296 €
- Sollzins
- 3,72 %
- Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung
- 257.258 €
- Anfangstilgung
- 2,43 %
- Beleihungsauslauf
- 91,1 %
- Eigenkapitalquote
- 18 %
- Zinsen gesamt
- 195.809 €
- Tatsächliche Laufzeit
- 25 Jahre
Wohin das Geld fließt
- Getilgt364.296 €60 %
- Gezahlte Zinsen195.809 €32 %
- Kaufnebenkosten44.296 €7 %
Das können Sie tun
Mit 1.750,00 € im Monat (35 % des Nettos)
können Sie bei sonst gleichen Angaben bis etwa 379.400 € Kaufpreis finanzieren.
20.000 € mehr Eigenkapital−10.750 € Zinsen
Die Rate sinkt auf 1.764,51 €.
In 20 Jahren schuldenfrei−43.100 € Zinsen
Die Rate steigt auf 2.154,18 €.
So wurde gerechnet
Der Sollzins kommt aus Ihrer Eingabe. Voreingestellt ist 3,72 % – monatlich verzinst ergibt das 3,78 % effektiv, den Durchschnitt der Banken für neue Wohnungsbaukredite mit 5–10 Jahren Zinsbindung im Juli 2026 (Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik) – kein Angebot. Nach der Zinsbindung rechnet der Rechner mit demselben Zins weiter; die Anschlussfinanzierung kann teurer oder günstiger sein.
Die Tilgung ist so gewählt, dass das Darlehen nach 25 Jahren vollständig getilgt ist (Annuität, monatliche Zahlung).
Tragbarkeit (Annahme, keine Norm): bis 35 % des Haushaltsnettos gilt als gut tragbar, bis 40 % als grenzwertig. Notar und Grundbuch sind nach der Gebührentabelle B des GNotKG für den Kaufvertrag gerechnet; die Grundschuld für den Kredit kostet zusätzlich.
Tipp: 20–30 % Eigenkapital senken den Zins und machen die Finanzierung sicherer. Nebenkosten zahlen Sie am besten aus eigenen Mitteln.
RZ-26 · headon.pro
Baufinanzierung verstehen: So planen Sie richtig
Eine Baufinanzierung ist mehr als nur ein Kredit für eine Immobilie. Sie müssen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten einplanen - und die können je nach Bundesland und Situation erheblich sein.
Der wichtigste Faktor für gute Zinskonditionen ist der Beleihungsauslauf: Je weniger Sie vom Immobilienwert finanzieren müssen, desto günstiger der Kredit.
Die wichtigsten Kennzahlen
- Eigenkapitalquote
- Mindestens 20% des Gesamtbedarfs, besser 30%. Nebenkosten immer aus Eigenkapital.
- Beleihungsauslauf
- Unter 60% = beste Zinsen. Bis 80% = gute Konditionen. Über 100% = Aufschläge.
- Monatliche Belastung
- Max. 35-40% des Nettos für Wohnkosten. Puffer für Reparaturen einplanen.
- Kaufnebenkosten
- Je nach Bundesland und Makler rund 4,5–11 % des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.
Beispielrechnung: 400.000 Euro Immobilie in NRW
So senken Sie Ihre Finanzierungskosten
- Mehr Eigenkapital aufbauenJeder zusätzliche Euro senkt den Beleihungsauslauf und verbessert die Konditionen.
- Bundesland vergleichenBayern hat mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer, NRW/Brandenburg 6,5%.
- Makler verhandelnSeit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Ohne Makler sparen Sie 3-7%.
- Sondertilgung vereinbaren5-10% Sondertilgung pro Jahr sollten kostenfrei möglich sein.
- Kaufpreis
- 400.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (6,5%)
- 26.000 Euro
- Notar + Grundbuch (GNotKG)
- 4.015,65 Euro
- Makler (3,57%)
- 14.280 Euro
- Gesamtkosten
- 444.295,65 Euro
- - Eigenkapital
- 80.000 Euro
- Finanzierungsbedarf
- 364.295,65 Euro
Eigenkapital: Der Schlüssel zur günstigen Finanzierung
Eigenkapital ist der wichtigste Faktor für eine sichere und günstige Baufinanzierung. Die goldene Regel: Mindestens 20% des Kaufpreises plus alle Nebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können.
Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das: 80.000 Euro + ca. 50.000 Euro Nebenkosten = 130.000 Euro Eigenkapital für eine solide Finanzierung.
Eigenkapital-Quellen
- Ersparnisse
- Tagesgeld, Festgeld, Sparbücher - der klassische Weg zum Eigenkapital.
- Bausparvertrag
- Angespartes Guthaben + zinsgünstiges Bauspardarlehen.
- Familienunterstützung
- Schenkungen oder Privatdarlehen von Eltern/Verwandten.
- Eigenleistung
- Handwerkliche Eigenleistung (max. 10-15% des Baupreises).
Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung
Alles Wichtige zu Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Finanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Eine gesetzliche Mindestquote gibt es nicht. Üblich ist, mindestens die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland und Makler rund 4,5–11 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital zu zahlen. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf – das wirkt sich meist auf den Zins aus.
Was sind Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Kaufnebenkosten umfassen: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG (zusammen rund 1 %, bei 400.000 € 4.015,65 €) und ggf. Maklerprovision (bei geteilter Provision zahlt der Käufer höchstens die Hälfte, § 656c BGB). Diese Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden.
Was ist der Beleihungsauslauf und warum ist er wichtig?
Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts Sie finanzieren. Bei unter 60% erhalten Sie die besten Zinsen, bis 80% noch gute Konditionen. Über 100% (Vollfinanzierung) sind die Zinsen deutlich höher und das Risiko steigt.
Wie hoch darf die monatliche Rate maximal sein?
Die Faustregel: Maximal 35-40% des Haushaltsnettos für Wohnkosten inkl. Kreditrate, Nebenkosten und Instandhaltung. Bei 5.000€ netto sind das 1.750-2.000€. Planen Sie auch Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben ein.
Welche Laufzeit sollte ich für meine Baufinanzierung wählen?
Die Laufzeit hängt von Ihrer Belastbarkeit ab. Kürzere Laufzeiten (15-20 Jahre) bedeuten höhere Raten, aber weniger Zinskosten. Längere Laufzeiten (25-30 Jahre) senken die Rate, erhöhen aber die Gesamtkosten erheblich. Ein Kompromiss: 25 Jahre mit Sondertilgungsoption.