Aktuell für 2026•Stand: Juli 2026

Baufinanzierungsrechner Finanzierung planen.

Berechne Gesamtkosten, Finanzierungsbedarf und monatliche Rate für deinen Immobilienkauf.

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Immobilie

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100.000 €2.000.000 €
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0.00 %7.14 %

Finanzierung

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0 €500.000 €
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2.000 €20.000 €

Eigenkapital-Empfehlung

Idealerweise sollten Sie 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Das senkt den Zinssatz und macht die Finanzierung sicherer. Die Nebenkosten sollten immer aus Eigenkapital bezahlt werden.

Monatliche Rate

2.027,74 €

bei 4.4% Zins, 2,2 % Tilgung

Die Finanzierung übersteigt die empfohlene Belastungsgrenze.

Empfohlene Rate (35%)1.750,00 €
Max. Rate (40%)2.000,00 €

Finanzierungsübersicht

Gesamtkosten448.680 €
- Eigenkapital80.000 €
= Finanzierungsbedarf368.680 €

Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer (6.5%)26.000 €
Notarkosten6.400 €
Grundbuchkosten2.000 €
Maklerprovision14.280 €
Gesamt Nebenkosten48.680 €

Kennzahlen

Beleihungsauslauf

92,2 %

Eigenkapitalquote

17,8 %

Gesamtzinsen

239.988 €

Laufzeit

25.1 Jahre

Gesamtkosten-Verteilung

  • Tilgung(56,1 %)368.680 €
  • Gesamtzinsen(36,5 %)239.988 €
  • Kaufnebenkosten(7,4 %)48.680 €

Hinweis zur Zinsindikation:

Der angezeigte Sollzins ist eine Indikation basierend auf dem Beleihungsauslauf. Tatsächliche Zinsen können abweichen. Für verbindliche Angebote wenden Sie sich an eine Bank.

Wichtiger Hinweis

Die Berechnungen dienen ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzen keine professionelle Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Mehr erfahren

Quellen & Berechnungsgrundlagen

Unsere Berechnungen basieren auf den folgenden offiziellen Quellen (Stand: Juli 2026):

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Baufinanzierung verstehen: So planen Sie richtig

Eine Baufinanzierung ist mehr als nur ein Kredit für eine Immobilie. Sie müssen neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten einplanen - und die können je nach Bundesland und Situation erheblich sein.

Der wichtigste Faktor für gute Zinskonditionen ist der Beleihungsauslauf: Je weniger Sie vom Immobilienwert finanzieren müssen, desto günstiger der Kredit.

Die wichtigsten Kennzahlen

Eigenkapitalquote
Mindestens 20% des Gesamtbedarfs, besser 30%. Nebenkosten immer aus Eigenkapital.
Beleihungsauslauf
Unter 60% = beste Zinsen. Bis 80% = gute Konditionen. Über 100% = Aufschläge.
Monatliche Belastung
Max. 35-40% des Nettos für Wohnkosten. Puffer für Reparaturen einplanen.
Kaufnebenkosten
10-15% des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler.

Beispielrechnung: 400.000 Euro Immobilie in NRW

Kaufpreis 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital

Kaufpreis 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital
PositionBetrag
Kaufpreis400.000 Euro
Grunderwerbsteuer (6,5%)26.000 Euro
Notar + Grundbuch8.000 Euro
Makler (3,57%)14.280 Euro
Gesamtkosten448.280 Euro
- Eigenkapital80.000 Euro
Finanzierungsbedarf368.280 Euro

So senken Sie Ihre Finanzierungskosten

  1. Mehr Eigenkapital aufbauen: Jeder zusätzliche Euro senkt den Beleihungsauslauf und verbessert die Konditionen.
  2. Bundesland vergleichen: Bayern hat mit 3,5% die niedrigste Grunderwerbsteuer, NRW/Brandenburg 6,5%.
  3. Makler verhandeln: Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Ohne Makler sparen Sie 3-7%.
  4. Sondertilgung vereinbaren: 5-10% Sondertilgung pro Jahr sollten kostenfrei möglich sein.

Eigenkapital: Der Schlüssel zur günstigen Finanzierung

Eigenkapital ist der wichtigste Faktor für eine sichere und günstige Baufinanzierung. Die goldene Regel: Mindestens 20% des Kaufpreises plus alle Nebenkosten sollten Sie aus eigenen Mitteln bezahlen können.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das: 80.000 Euro + ca. 50.000 Euro Nebenkosten = 130.000 Euro Eigenkapital für eine solide Finanzierung.

Eigenkapital-Quellen

Ersparnisse
Tagesgeld, Festgeld, Sparbücher - der klassische Weg zum Eigenkapital.
Bausparvertrag
Angespartes Guthaben + zinsgünstiges Bauspardarlehen.
Familienunterstützung
Schenkungen oder Privatdarlehen von Eltern/Verwandten.
Eigenleistung
Handwerkliche Eigenleistung (max. 10-15% des Baupreises).

Häufig gestellte Fragen zur Baufinanzierung

Alles Wichtige zu Eigenkapital, Kaufnebenkosten und Finanzierung

Experten empfehlen mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten (ca. 10-15%) sollten immer aus Eigenkapital bezahlt werden, da Banken diese nicht finanzieren. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie.

Kaufnebenkosten umfassen: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) und ggf. Maklerprovision (3-7%). Diese Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden.

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Immobilienwerts Sie finanzieren. Bei unter 60% erhalten Sie die besten Zinsen, bis 80% noch gute Konditionen. Über 100% (Vollfinanzierung) sind die Zinsen deutlich höher und das Risiko steigt.

Die Faustregel: Maximal 35-40% des Haushaltsnettos für Wohnkosten inkl. Kreditrate, Nebenkosten und Instandhaltung. Bei 5.000€ netto sind das 1.750-2.000€. Planen Sie auch Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Die Laufzeit hängt von Ihrer Belastbarkeit ab. Kürzere Laufzeiten (15-20 Jahre) bedeuten höhere Raten, aber weniger Zinskosten. Längere Laufzeiten (25-30 Jahre) senken die Rate, erhöhen aber die Gesamtkosten erheblich. Ein Kompromiss: 25 Jahre mit Sondertilgungsoption.

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