Indexmiete-Rechner 2026
Alte Miete, Ausgangsmonat und Vergleichsmonat wählen – der Rechner ermittelt die neue Miete aus dem amtlichen Verbraucherpreisindex und prüft Jahresfrist und Wirksamkeitsdatum
Stand September 2026Grundlage: § 557b BGB, VPI (Destatis)Rechnet in Ihrem Browser – nichts wird gespeichert
In der Regel die Nettokaltmiete – Betriebskosten bleiben außen vor.
Auch an der Kurve ziehbar
Fristen prüfen24 Monate seit letzter Änderung · Erklärung noch nicht zugegangen
Neue Miete monatlich
955,13 €
955,13 €Ihre Miete steigt von 800,00 € auf 955,13 € – 155,13 € mehr im Monat, 1.861,56 € im Jahr (Index 19,39 %).
- Bisherige Miete
- 800,00 €
- Erhöhung
- + 155,13 €
- Neue Miete monatlich
- 955,13 €
- Indexveränderung
- 19,39 %
- Mehrkosten pro Jahr
- 1.861,56 €
- Anpassungsfaktor
- 1,1939
Rechtliche Prüfpunkte
Jahresfrist erfüllt: Die Miete ist seit mindestens 12 Monaten unverändert (§ 557b Abs. 2 BGB).
Die Änderung muss in Textform erklärt werden und die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete beziehungsweise die Erhöhung ausweisen (§ 557b Abs. 3 BGB).
Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen; Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben möglich.
So wurde gerechnet
Neue Miete = bisherige Miete × Index Vergleichsmonat ÷ Index Ausgangsmonat
Der Rechner bildet die Rechenformel des § 557b BGB ab. Ob die Indexmietvereinbarung wirksam ist und welcher Ausgangsmonat gilt, ergibt sich aus Ihrem Mietvertrag – im Zweifel rechtlich beraten lassen.
RZ-26 · headon.pro
Indexmiete: die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex
Bei einer Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet (§ 557b Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist damit der Verbraucherpreisindex für Deutschland – nicht der Mietspiegel und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die Rechnung ist ein reiner Dreisatz: neue Miete = alte Miete × Index Vergleichsmonat ÷ Index Ausgangsmonat. Steigt der Index um 10 %, steigt die Miete um 10 %. Es gibt hier keine Kappungsgrenze wie bei § 558 BGB – der Index ist die einzige Grenze. Dafür ist die Indexmiete auch symmetrisch: Fällt der Index, sinkt die Miete.
Indexmiete auf einen Blick
- Schriftliche Vereinbarung
- Die Indexmiete muss nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbart sein
- Mindestens ein Jahr unverändert
- Zwischen zwei Anpassungen liegt mindestens ein Jahr (§ 557b Abs. 2 BGB)
- Erklärung in Textform
- Die Änderung braucht Textform mit Indexänderung und neuer Miete (Abs. 3)
- Kein § 558 daneben
- Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen
So rechnet sich eine Indexmieterhöhung
Vier Punkte, an denen eine Indexmieterhöhung scheitert
- 1Falscher AusgangsmonatMaßgeblich ist der im Mietvertrag genannte Ausgangsmonat, nicht der Monat des Einzugs. Steht dort nichts, ist der Vertragsschluss der übliche Bezugspunkt.
- 2Jahresfrist nicht abgelaufenNach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete – abgesehen von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- 3Erklärung ohne Indexangabe§ 557b Abs. 3 BGB verlangt, dass die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete beziehungsweise die Erhöhung angegeben werden – Textform genügt, aber die Zahlen müssen drinstehen.
- 4Alte Indexbasis benutztDer Verbraucherpreisindex wird alle paar Jahre umbasiert (aktuell 2020 = 100). Alt- und Neuwert müssen aus derselben Basis stammen, sonst ist das Verhältnis falsch.
- Bisherige Miete monatlich
- 800,00 €
- Verbraucherpreisindex Januar 2022
- 105,2 Punkte
- Verbraucherpreisindex Januar 2026
- 122,8 Punkte
- Indexveränderung
- 16,73 %
- Neue Miete monatlich
- 933,84 €
- Erhöhung monatlich
- 133,84 €
- Mehrkosten pro Jahr
- 1.606,08 €
- Bisherige Miete monatlich
- 1.000,00 €
- Verbraucherpreisindex Juni 2023
- 116,8 Punkte
- Verbraucherpreisindex Juni 2026
- 124,6 Punkte
- Indexveränderung
- 6,68 %
- Neue Miete monatlich
- 1.066,78 €
- Mehrkosten pro Jahr
- 801,36 €
Wann die neue Miete fällig wird
Die geänderte Miete ist nicht sofort zu zahlen. Nach § 557b Abs. 3 BGB ist sie mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Geht die Erklärung im Februar zu, schuldet der Mieter die neue Miete also ab April. Dieses Datum weist der Rechner aus, sobald Sie den Zugangsmonat eintragen.
Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Möglich bleiben Erhöhungen wegen Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) – und zwar auch innerhalb der Jahresfrist, weil § 557b Abs. 2 BGB sie ausdrücklich ausnimmt. Für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gelten die Regeln der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) weiterhin (§ 557b Abs. 4 BGB).
Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete?
Die Staffelmiete (§ 557a BGB) legt die künftigen Beträge schon im Vertrag fest – planbar, aber unabhängig von der tatsächlichen Preisentwicklung. Die Indexmiete koppelt die Miete stattdessen an die Inflation: In Jahren mit niedriger Teuerung steigt sie kaum, in Inflationsjahren dagegen deutlich. Zwischen Januar 2022 und Januar 2026 legte der Verbraucherpreisindex um rund 17 % zu – so viel hätte in diesem Zeitraum auch eine Indexmiete zugelegt.
Wie sich die Kaufkraft insgesamt entwickelt hat, zeigt der Inflationsrechner. Ob sich eine vermietete Immobilie rechnet, prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner; die Alternative Kaufen oder Mieten rechnet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner durch. Die laufenden Nebenkosten der Wohnung schätzt der Heizkosten-Rechner, und beim Wohnungswechsel hilft der Umzugskosten-Rechner.
Häufige Fragen zur Indexmiete
Berechnung, Fristen, Formvorschriften und Grenzen
Wie berechne ich eine Indexmieterhöhung?
Neue Miete = alte Miete × Index des Vergleichsmonats ÷ Index des Ausgangsmonats. Beispiel: 800 € Miete, Ausgangsindex Januar 2022 = 105,2, Vergleichsindex Januar 2026 = 122,8. Der Faktor beträgt 122,8 ÷ 105,2 = 1,1673, die neue Miete also 933,84 € – eine Erhöhung um 133,84 € im Monat.
Welcher Index gilt für die Indexmiete?
Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB) – also der Verbraucherpreisindex für Deutschland, aktuell auf der Basis 2020 = 100. Regionale Indizes oder der harmonisierte Verbraucherpreisindex sind nicht maßgeblich.
Wie oft darf die Miete bei einer Indexmiete steigen?
Höchstens einmal im Jahr: Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Ausgenommen sind Erhöhungen wegen Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) – diese dürfen auch innerhalb der Jahresfrist geltend gemacht werden.
Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?
Mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht das Schreiben im Mai zu, ist die neue Miete ab Juli fällig. Für Mai und Juni bleibt es bei der bisherigen Miete.
In welcher Form muss die Erhöhung erklärt werden?
In Textform – eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 557b Abs. 3 BGB). Inhaltlich müssen die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung angegeben sein. Fehlen diese Angaben, ist die Erklärung unwirksam.
Gibt es bei der Indexmiete eine Kappungsgrenze?
Nein. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete – und genau die ist bei der Indexmiete ausgeschlossen. Die Höhe der Anpassung ergibt sich allein aus der Indexentwicklung. Für die Ausgangsmiete gelten die Regeln der Mietpreisbremse aber weiter (§ 557b Abs. 4 BGB).
Kann die Indexmiete auch sinken?
Ja. § 557b BGB bestimmt die Miete neutral durch den Index und spricht in Absatz 3 von einer „Änderung der Miete". Sinkt der Verbraucherpreisindex zwischen Ausgangs- und Vergleichsmonat, ergibt die Formel eine niedrigere Miete. In der Praxis ist das selten – zuletzt fiel der Index 2020 im Zuge der befristeten Mehrwertsteuersenkung.
Indexmiete oder Staffelmiete – was ist besser?
Das hängt von der Inflationserwartung ab. Die Staffelmiete (§ 557a BGB) nennt feste Beträge und ist damit für beide Seiten planbar. Die Indexmiete folgt der tatsächlichen Preisentwicklung: In Jahren mit geringer Teuerung steigt sie kaum, in Inflationsjahren stärker als eine übliche Staffel. Beide schließen eine Erhöhung nach § 558 BGB aus.