Aktuell für 2026·Stand: August 2026

Indexmiete-Rechner 2026 Mieterhöhung nach § 557b BGB.

Alte Miete, Ausgangsmonat und Vergleichsmonat wählen – der Rechner ermittelt die neue Miete aus dem amtlichen Verbraucherpreisindex und prüft Jahresfrist und Wirksamkeitsdatum

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Indexmieten-Rechner

Mieterhöhung bei Indexmiete nach § 557b BGB berechnen – mit den amtlichen Verbraucherpreisindizes des Statistischen Bundesamtes.

Miete und Indexstände

In der Regel die Nettokaltmiete – Betriebskosten bleiben außen vor.

Verbraucherpreisindex für Deutschland, Basis 2020 = 100. Eigene Werte sind sinnvoll, wenn Ihr Vertrag einen älteren Monat oder eine andere Indexbasis nennt.

Fristen prüfen

Neue Miete monatlich

955,13 €

155,13 € mehr als bisher

Indexveränderung

19,39 %

Mehrkosten pro Jahr

1.861,56 €

Anpassungsfaktor

1,1939

Rechenweg

Neue Miete = bisherige Miete × Index Vergleichsmonat ÷ Index Ausgangsmonat

800,00 € × 125,6 ÷ 105,2 = 955,13 €

Jahresfrist erfüllt: Die Miete ist seit mindestens 12 Monaten unverändert (§ 557b Abs. 2 BGB).

Rechtliche Prüfpunkte

Die Änderung muss in Textform erklärt werden und die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete beziehungsweise die Erhöhung ausweisen (§ 557b Abs. 3 BGB).

Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen; Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben möglich.

Der Rechner bildet die Rechenformel des § 557b BGB ab. Ob die Indexmietvereinbarung wirksam ist und welcher Ausgangsmonat gilt, ergibt sich aus Ihrem Mietvertrag – im Zweifel rechtlich beraten lassen.

Wichtiger Hinweis

Die Berechnungen dienen ausschließlich der unverbindlichen Information und ersetzen keine professionelle Steuerberatung. Alle Angaben ohne Gewähr. Mehr erfahren

Quellen & Berechnungsgrundlagen

Unsere Berechnungen basieren auf den folgenden offiziellen Quellen (Stand: August 2026):

Rechtsgrundlagen dieses Rechners

Zuletzt gegen die amtliche Quelle geprüft am 12. August 2026

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Indexmiete: die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex

Bei einer Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet (§ 557b Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist damit der Verbraucherpreisindex für Deutschland – nicht der Mietspiegel und nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Rechnung ist ein reiner Dreisatz: neue Miete = alte Miete × Index Vergleichsmonat ÷ Index Ausgangsmonat. Steigt der Index um 10 %, steigt die Miete um 10 %. Es gibt hier keine Kappungsgrenze wie bei § 558 BGB – der Index ist die einzige Grenze. Dafür ist die Indexmiete auch symmetrisch: Fällt der Index, sinkt die Miete.

Indexmiete auf einen Blick

Schriftliche Vereinbarung
Die Indexmiete muss nach § 557b Abs. 1 BGB schriftlich vereinbart sein
Mindestens ein Jahr unverändert
Zwischen zwei Anpassungen liegt mindestens ein Jahr (§ 557b Abs. 2 BGB)
Erklärung in Textform
Die Änderung braucht Textform mit Indexänderung und neuer Miete (Abs. 3)
Kein § 558 daneben
Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen

So rechnet sich eine Indexmieterhöhung

Mietbeginn Januar 2022, Erhöhung auf Basis Januar 2026

Mietbeginn Januar 2022, Erhöhung auf Basis Januar 2026
PositionBetrag
Bisherige Miete monatlich800,00 €
Verbraucherpreisindex Januar 2022105,2 Punkte
Verbraucherpreisindex Januar 2026122,8 Punkte
Indexveränderung16,73 %
Neue Miete monatlich933,84 €
Erhöhung monatlich133,84 €
Mehrkosten pro Jahr1.606,08 €

Drei Jahre später: Ausgangsmonat Juni 2023, Vergleichsmonat Juni 2026

Drei Jahre später: Ausgangsmonat Juni 2023, Vergleichsmonat Juni 2026
PositionBetrag
Bisherige Miete monatlich1.000,00 €
Verbraucherpreisindex Juni 2023116,8 Punkte
Verbraucherpreisindex Juni 2026124,6 Punkte
Indexveränderung6,68 %
Neue Miete monatlich1.066,78 €
Mehrkosten pro Jahr801,36 €

Vier Punkte, an denen eine Indexmieterhöhung scheitert

  1. Falscher Ausgangsmonat: Maßgeblich ist der im Mietvertrag genannte Ausgangsmonat, nicht der Monat des Einzugs. Steht dort nichts, ist der Vertragsschluss der übliche Bezugspunkt.
  2. Jahresfrist nicht abgelaufen: Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete – abgesehen von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
  3. Erklärung ohne Indexangabe: § 557b Abs. 3 BGB verlangt, dass die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete beziehungsweise die Erhöhung angegeben werden – Textform genügt, aber die Zahlen müssen drinstehen.
  4. Alte Indexbasis benutzt: Der Verbraucherpreisindex wird alle paar Jahre umbasiert (aktuell 2020 = 100). Alt- und Neuwert müssen aus derselben Basis stammen, sonst ist das Verhältnis falsch.

Wann die neue Miete fällig wird

Die geänderte Miete ist nicht sofort zu zahlen. Nach § 557b Abs. 3 BGB ist sie mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Geht die Erklärung im Februar zu, schuldet der Mieter die neue Miete also ab April. Dieses Datum weist der Rechner aus, sobald Sie den Zugangsmonat eintragen.

Neben der Indexmiete ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ausgeschlossen. Möglich bleiben Erhöhungen wegen Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) – und zwar auch innerhalb der Jahresfrist, weil § 557b Abs. 2 BGB sie ausdrücklich ausnimmt. Für die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung gelten die Regeln der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) weiterhin (§ 557b Abs. 4 BGB).

Indexmiete, Staffelmiete oder Vergleichsmiete?

Die Staffelmiete (§ 557a BGB) legt die künftigen Beträge schon im Vertrag fest – planbar, aber unabhängig von der tatsächlichen Preisentwicklung. Die Indexmiete koppelt die Miete stattdessen an die Inflation: In Jahren mit niedriger Teuerung steigt sie kaum, in Inflationsjahren dagegen deutlich. Zwischen Januar 2022 und Januar 2026 legte der Verbraucherpreisindex um rund 17 % zu – so viel hätte in diesem Zeitraum auch eine Indexmiete zugelegt.

Wie sich die Kaufkraft insgesamt entwickelt hat, zeigt der Inflationsrechner. Ob sich eine vermietete Immobilie rechnet, prüfen Sie mit dem Mietrendite-Rechner; die Alternative Kaufen oder Mieten rechnet der Mieten-oder-Kaufen-Rechner durch. Die laufenden Nebenkosten der Wohnung schätzt der Heizkosten-Rechner, und beim Wohnungswechsel hilft der Umzugskosten-Rechner.

Häufige Fragen zur Indexmiete

Berechnung, Fristen, Formvorschriften und Grenzen

Neue Miete = alte Miete × Index des Vergleichsmonats ÷ Index des Ausgangsmonats. Beispiel: 800 € Miete, Ausgangsindex Januar 2022 = 105,2, Vergleichsindex Januar 2026 = 122,8. Der Faktor beträgt 122,8 ÷ 105,2 = 1,1673, die neue Miete also 933,84 € – eine Erhöhung um 133,84 € im Monat.

Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB) – also der Verbraucherpreisindex für Deutschland, aktuell auf der Basis 2020 = 100. Regionale Indizes oder der harmonisierte Verbraucherpreisindex sind nicht maßgeblich.

Höchstens einmal im Jahr: Nach § 557b Abs. 2 BGB muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Ausgenommen sind Erhöhungen wegen Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) – diese dürfen auch innerhalb der Jahresfrist geltend gemacht werden.

Mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 BGB). Geht das Schreiben im Mai zu, ist die neue Miete ab Juli fällig. Für Mai und Juni bleibt es bei der bisherigen Miete.

In Textform – eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 557b Abs. 3 BGB). Inhaltlich müssen die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung angegeben sein. Fehlen diese Angaben, ist die Erklärung unwirksam.

Nein. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gilt nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete – und genau die ist bei der Indexmiete ausgeschlossen. Die Höhe der Anpassung ergibt sich allein aus der Indexentwicklung. Für die Ausgangsmiete gelten die Regeln der Mietpreisbremse aber weiter (§ 557b Abs. 4 BGB).

Ja. § 557b BGB bestimmt die Miete neutral durch den Index und spricht in Absatz 3 von einer „Änderung der Miete". Sinkt der Verbraucherpreisindex zwischen Ausgangs- und Vergleichsmonat, ergibt die Formel eine niedrigere Miete. In der Praxis ist das selten – zuletzt fiel der Index 2020 im Zuge der befristeten Mehrwertsteuersenkung.

Das hängt von der Inflationserwartung ab. Die Staffelmiete (§ 557a BGB) nennt feste Beträge und ist damit für beide Seiten planbar. Die Indexmiete folgt der tatsächlichen Preisentwicklung: In Jahren mit geringer Teuerung steigt sie kaum, in Inflationsjahren stärker als eine übliche Staffel. Beide schließen eine Erhöhung nach § 558 BGB aus.

Quellen & Berechnungsgrundlagen

Unsere Berechnungen basieren auf den folgenden offiziellen Quellen (Stand: August 2026):

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Zuletzt gegen die amtliche Quelle geprüft am 12. August 2026

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