Wohnfläche berechnen nach WoFlV: Dachschräge, Balkon, Keller

Wie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung berechnet wird: was dazugehört, wie gemessen wird und wie Dachschrägen, Balkone und Wintergärten zählen.

Bauen & Wohnen2 verknüpfte RechnerLesezeit: 6 Min.

Die Wohnfläche bestimmt Miete, Nebenkosten und Kaufpreis – und ist fast immer kleiner als die Grundfläche. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, was zählt, wie gemessen wird und welche Flächen nur teilweise angerechnet werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Keller, Dachboden, Waschküche, Heizungsraum und Garage gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV).
  • Gemessen wird zwischen den fertigen Wänden, also ab Putz oder Verkleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV).
  • Unter Dachschrägen zählt die Fläche ab 2 m lichter Höhe voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht (§ 4 WoFlV).
  • Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
  • Ohne andere Vereinbarung werden Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB).

Was zur Wohnfläche gehört

Zur Wohnfläche gehören die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Dazu zählen auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen – wenn sie nur zu dieser Wohnung gehören (§ 2 Abs. 1 und 2 WoFlV).

Nicht dazu gehören Zubehörräume wie Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Dachböden, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen, außerdem Geschäftsräume und Räume, die das Bauordnungsrecht des Landes nicht als Aufenthaltsraum zulässt (§ 2 Abs. 3 WoFlV).

Wann gilt die WoFlV?

Vorgeschrieben ist sie, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV), also bei gefördertem Wohnraum. Für andere Wohnungen schreibt die Verordnung selbst nichts vor; dann zählt, was Miet- oder Kaufvertrag vereinbaren. Beim Vergleich lohnt die Frage, nach welcher Methode gerechnet wurde.

Richtig messen

Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt, gemessen ab Vorderkante der Bekleidung, also vom fertigen Putz oder der Verkleidung aus (§ 3 Abs. 1 WoFlV). Gemessen wird in der fertigen Wohnung oder anhand einer Bauzeichnung, die für ein Bauverfahren taugt (§ 3 Abs. 4).

  • Mitgezählt werden unter anderem Sockelleisten, fest eingebaute Öfen, Heizkörper, Bade- und Duschwannen, freiliegende Leitungen und Einbaumöbel (§ 3 Abs. 2).
  • Abgezogen werden Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und Säulen, die höher als 1,50 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben, Treppen mit mehr als drei Stufen samt Absätzen, Türnischen sowie Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind (§ 3 Abs. 3).

Raumflächen berechnen

Rechteck, Dreieck, Kreis und zusammengesetzte Flächen – Maße eintragen, Fläche in m² ablesen.

Jetzt berechnen

Dachschräge, Balkon, Wintergarten

Nicht jede Grundfläche zählt voll. § 4 WoFlV unterscheidet nach lichter Höhe und Art des Raums:

FlächeAngerechnet
Räume und Raumteile ab 2 m lichter Höhevoll
lichte Höhe ab 1 m bis unter 2 m (z. B. unter der Dachschräge)zur Hälfte
lichte Höhe unter 1 mgar nicht
unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder u. ä.zur Hälfte
Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassenin der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte

Rechenbeispiel Dachgeschoss

Eine Dachgeschosswohnung (Beispielwerte): Wohnraum mit Dachschräge in drei Höhenzonen, dazu ein Bad in voller Höhe und ein Balkon.

TeilGrundflächeFaktorWohnfläche
Wohnraum, lichte Höhe 2,40 m10 m²110 m²
Wohnraum, lichte Höhe 1,50 m4 m²0,52 m²
Wohnraum, lichte Höhe 0,80 m6 m²00 m²
Bad, lichte Höhe 2,40 m6 m²16 m²
Balkon8 m²0,252 m²

Von 34 m² Grundfläche bleiben 20 m² Wohnfläche. Wer die Miete je Quadratmeter vergleicht, sollte deshalb nachfragen, ob die Angabe nach WoFlV berechnet ist.

Heizkosten nach Fläche verteilen

Wie Grund- und Verbrauchskosten auf Wohnungen verteilt werden.

Jetzt berechnen

Häufige Fragen

Zählt der Keller zur Wohnfläche?
Nein. Kellerräume sind Zubehörräume und gehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche – auch wenn sie beheizt sind.
Wie viel zählt ein Balkon?
In der Regel ein Viertel seiner Grundfläche, höchstens die Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV). Ein 8 m² großer Balkon bringt also meist 2 m² Wohnfläche.
Wie wird die Dachschräge berechnet?
Die Grundfläche wird nach lichter Höhe aufgeteilt: ab 2 m voll, von 1 m bis unter 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Dafür misst man, wo die Schräge 1 m und 2 m hoch ist, und teilt den Raum an diesen Linien.
Wonach werden die Nebenkosten verteilt?
Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, nach dem Anteil der Wohnfläche. Kosten, die vom erfassten Verbrauch abhängen, werden nach Verbrauch verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB).

Quellen

Alle Zahlen in diesem Artikel stammen aus diesen Primärquellen oder aus den verlinkten Rechnern, die auf denselben Quellen beruhen.

  1. § 1 WoFlV – Anwendungsbereich (abgerufen am 30. September 2026)
  2. § 2 WoFlV – Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen (abgerufen am 30. September 2026)
  3. § 3 WoFlV – Ermittlung der Grundfläche (abgerufen am 30. September 2026)
  4. § 4 WoFlV – Anrechnung der Grundflächen (abgerufen am 30. September 2026)
  5. § 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (abgerufen am 30. September 2026)
Onur Cirakoglu — Full-Stack Developer & Gründer von HEADON.pro
Onur CirakogluQuellen geprüft

Full-Stack Developer & Gründer von HEADON.pro

Full-Stack Developer und Gründer von HEADON.pro. Entwickler der Rechnerzentrale.